Interessante Gerichtsurteile

(BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 110/19)

DAS THEMA
Wie muss eine Verwalterbestellung vorbereitet werden, um dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung zu entsprechen? Mit diesem Thema und insbesondere der Frage, wie mit einzuholenden Vergleichsangeboten zu verfahren ist, beschäftigte sich der BGH vorliegend wie folgt:

DER FALL
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 14. November 2017 bestellten die Wohnungseigentümer die T. GmbH per Beschluss zur Verwalterin. Gegen diesen Beschluss wurde eine Anfechtungsklage vor dem Amtsgericht erhoben. In Anbetracht dieser Anfechtungsklage berief die T. GmbH mit Schreiben vom 4. Februar 2018 unter Hinweis auf die Beauftragung durch den Verwaltungsbeirat eine außerordentliche Eigentümerversammlung für den 20. Februar 2018 mit folgender Tagesordnung ein: „Bestellung der T. GmbH zur Verwalterin der Wohnanlage für den Zeitraum 01.01.2018 bis einschließlich 31.12.2021; Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Vertragsabschluss mit der T. GmbH nach Vorgabe des bisherigen Verwaltervertrags mit der E. Hausverwaltung.“

Dem Einladungsschreiben nicht beigefügt waren Vergleichsangebote anderer Interessenten für das Verwalteramt. Dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 20. Februar 2018 zufolge berichtete der Verwaltungsbeirat vor der Beschlussfassung, dass neben dem Angebot der T. GmbH zwei weitere Angebote eingeholt worden seien, die zur Einsichtnahme zur Verfügung stünden, nämlich die der Immobilienverwaltungen L. und K. mit Preisen von 23,20 Euro und 25,00 Euro pro Wohnung/Monat. Das Angebot der T. GmbH sei identisch mit dem der bisherigen E. Hausverwaltung in Höhe von 19,64 Euro pro Wohnung/Monat. Auf dieser Grundlage spreche sich der Verwaltungsbeirat für die T. GmbH aus.

Die Wohnungseigentümer beschlossen auf dieser Erkenntnisgrundlage erneut, die T. GmbH zur neuen Verwalterin zu bestellen und bevollmächtigten den Verwaltungsbeirat zum Abschluss des Verwaltervertrags nach Vorgabe des bisherigen mit der E. Hausverwaltung.

Hiergegen richtete sich die Anfechtungsklage der Kläger, die das Amtsgericht abgewiesen hat. Auch das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen, jedoch die Revision zugelassen.

Nun wollten die Kläger weiterhin erreichen, dass die Beschlüsse über die Wahl der Verwalterin und die Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Verwaltervertrages für ungültig erklärt werden – mit Erfolg. Der BGH hob das Urteil des LG Nürnberg-Fürth auf und änderte es dahingehend ab, dass er die in der außerordentlichen Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse über die Verwalterbestellung und die Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss des Verwaltervertrags für ungültig erklärte.

Nach Ansicht des BGH hat das Berufungsgericht zwar rechtsfehlerfrei angenommen, dass vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters Alternativangebote einzuholen sind. Dadurch soll gewährleistet werden, dass sie ihre Entscheidung im Rahmen des ihnen zustehenden Spielraums auf einer hinreichend fundierten Tatsachengrundlage treffen können. Rechtsfehlerhaft hingegen war die Annahme, es sei für die Neubestellung eines Verwalters ausreichend, dass die Angebote der Bewerber erst in der Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung in ihren Eckpunkten bekannt gegeben und zur Einsichtnahme bereitgehalten werden. Hingegen ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber, jedenfalls aber deren Namen und die Eckdaten der Angebote innerhalb der Einladungsfrist gemäß § 24 Abs. 4 S. 2 WEG zukommen zu lassen. Zu den Eckdaten gehören die vorgesehene Vertragslaufzeit und die Vergütung, wobei darzustellen ist, ob eine Pauschalvergütung oder eine Vergütung mit mehreren Vergütungsbestandteilen angeboten wird.

Nur so kann gewährleistet werden, dass den Eigentümern genügend Zeit eingeräumt wird, umfassende Kenntnis über die vorliegenden Alternativen zu erlangen und sich vorzubereiten, um in der Versammlung selbst eine fundierte Entscheidung zu treffen. Nur bei rechtzeitiger Übermittlung der Unterlagen können Eigentümer, für die der Verwalter wichtige und weitreichende Funktionen wahrnimmt und der regelmäßig für mehrere Jahre bestellt wird, einen tragfähigen Vergleich verschiedener Angeboten anstellen und die Leistungen beurteilen. Hierfür reicht es eben nicht aus, den Wohnungseigentümern die Namen der zur Wahl stehenden Bewerber und ihre Angebote oder deren Eckdaten erstmalig in der Versammlung zur Verwalterwahl bekannt zu geben.

Die Eigentümer dürfen auch ohne Not Keller- gegen Brandschutztüren austauschen lassen. Liegt bei der Beschlussfassung nur ein Angebot vor, ist es ordnungsgemäß, dem Verwalter aufzugeben, zwei weitere Angebote einzuholen und dem günstigsten Anbieter den Auftrag zu erteilen.

Fakten:
Die Eigentümer beschließen, dass der Verwalter zwei Angebote für Kellerbrandschutztüren einholen soll (eines liegt vor) und ermächtigen und verpflichten ihn, den Auftrag an den billigsten Anbieter zu vergeben. Eigentümer K hält das Vorgehen für falsch. Er klagt gegen den Beschluss. Ohne Erfolgt! Eine auf den Einzelfall beschränkte Übertragung der Entscheidungskompetenz auf den Verwalter sei durch einen Beschluss möglich, sofern – wie hier – die Ermächtigung zu einem begrenzten Risiko führe und die grundsätzliche Verantwortlichkeit bei den Eigentümern bleibt.

Fazit:
Das Gericht meint, der Weg der Eigentümer sei gangbar, den Verwalter anzuweisen, weitere Angebote einzuholen und das günstigste zu wählen. Das stimmt, wenn die Angebote wirklich „vergleichbar“ sind (gleiche Brandschutztür; es soll nur der billigste Anbieter gesucht werden). Es wäre wohl nicht ordnungsgemäß, den Verwalter anzuweisen, die „beste“ Brandschutztür auszuwählen. Dann sollte der Verwalter anders vorgehen, den Eigentümern alle drei Angebote präsentieren und sie entscheiden lassen.

Die Bundesnotarkammer hat sich mit der Frage beschäftigt, wer für die Kosten der notariellen Beglaubigung der Verwalterzustimmung zu einem Immobilienverkauf aufkommt.

Veröffentlich in der „DDIVaktuell 02_2019“ durch Herrn WOLFGANG MATTERN Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Fachanwalt für Steuerrecht und Wirtschaftsmediator

Oftmals wird in der Praxis die Verwalterzustimmung i. S. des § 12 Abs. 1 WEG nicht von demselben Notar beglaubigt, der auch den zugrunde liegenden Immobilienkaufvertrag beurkundet hat. Dem mit dem Kaufvertrag befassten Notar wird beglaubigte Zustimmung des Verwalters dann teils mit der Auflage übersandt, von ihr erst Gebrauch zu machen, wenn die Kosten für die Beglaubigung beglichen worden sind.

Vor diesem Hintergrund hat sich die Vertreterversammlung der Bundesnotarkammer mit daraus entstehenden Streitigkeiten beschäftigt und ist zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beitreibung der Kosten einer notariellen Beglaubigung der Verwalterzustimmung beim Immobilienkäufer grundsätzlich den Anschein der Abhängigkeit und Parteilichkeit i. S. des § 14 Abs. 3 S. 2 BNotO begründet. Sie ist daher als berufsrechtlich unzulässig einzustufen.

Kein Zahlungsanspruch gegen den Käufer

Für Verwalter ist dies insofern von Bedeutung, als sie nach dieser Auffassung selbst Kostenschuldner der Beglaubigungsgebühr sind. Zudem darf der direkt von ihnen mit der Unterschriftsbeglaubigung beauftragte Notar nicht angewiesen werden, die Beglaubigung an den für die Beurkundung des Kaufvertrags zuständigen Notar mit der Auflage weiterzuleiten, von ihr erst Gebrauch zu machen, wenn die Kosten beglichen sind.

Insofern sollten Verwalter prüfen, ob möglicherweise in der Gemeinschaftsordnung/ Teilungserklärung festgehalten ist, wer die Kosten für die Beglaubigung zu übernehmen hat. In der Regel dürfte dies der Veräußerer des Wohnungseigentums sein, da er mit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Gemeinschaftsordnung verbunden ist. Der Käufer hingegen hat noch kein Vertragsverhältnis mit der Eigentümergemeinschaft. Wenn also der Verwalter die Zustimmung zum Verkauf erteilen muss, ist die Eigentümergemeinschaft der Kostenschuldner. Sie wiederum hat allerdings einen Freihalteanspruch gegenüber dem Verkäufer. Auch wenn der Veräußerer im Kaufvertrag die Kostenübernahme durch den Erwerber vereinbart hat – was meistens der Fall ist – resultiert daraus kein direkter Anspruch des Verwalters oder der Eigentümergemeinschaft gegen den Käufer.

Prüfen: Ist die Kostentragung in der Gemeinschaftsordnung festgehalten?

Im Interesse der Eigentümer

Die Zustimmungserklärung ist eine Geschäftsbesorgung des Verwalters für die Eigentümergemeinschaft. So hat er gegen sie grundsätzlich den Anspruch auf Erstattung der dafür angefallenen Notarkosten gemäß §§ 675, 670 BGB (vgl. OLG Hamm, NJWRR 1989, 974, 975). Als Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums werden sie nach dem allgemeinen Umlageschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG unter allen Wohnungseigentümern verteilt. Dies ist auch interessengerecht, weil die Veräußerungszustimmung letztlich dem Schutz der verbleibenden Wohnungseigentümer dient. Wie bereits oben erwähnt, können diese Kosten über die Gemeinschaftsordnung – auch durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 21 Abs. 7 WEG – auf den veräußernden Wohnungseigentümer abgewälzt werden (Hügel, MittBayNot 2016, 109, 115), nicht jedoch auf den Erwerber. Der ist zum Zeitpunkt der Entstehung des Erstattungsanspruches nämlich noch gar nicht Teil der Eigentümergemeinschaft.

Ein direkter Zahlungsanspruch gegen den Käufer besteht in der Regel nicht.

Erstattungsanspruch des Verkäufers

Zu beachten ist, dass der Notar, der die Verwalterzustimmung beglaubigt hat, grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht an der Originalurkunde hat, solange seine Kosten nicht beglichen sind. Der beglaubigende Notar könnte seine Urkunde deshalb mit entsprechendem Hinweis an den beurkundenden Notar weiterleiten: Der Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft weigerten sich, die Kosten zu übernehmen, und die Kaufvertragsparteien seien nicht unmittelbare Schuldner der Beglaubigungskosten, sodass nicht beurteilt werden könne, ob Letztere insoweit eine materiell-rechtliche Kostentragungspflicht trifft. Erfolgt die Übersendung der Verwalterzustimmung durch den beglaubigenden Notar allerdings unzulässigerweise mit der Bitte um bloße Zahlungsvermittlung, kann der beurkundende Notar davon auch ohne Zahlungsvermittlung Gebrauch machen. Der Verwalter sollte deshalb zunächst Einsicht in die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nehmen, um festzustellen, wer die Kosten der Zustimmungserklärung zu tragen hat, was in der Regel der Veräußerer sein wird. Der Veräußerer wiederum wird dies auf den Erwerber übertragen. Das allerdings bedeutet dann nicht, dass gegenüber dem Erwerber ein direkter Anspruch auf Zahlung besteht. Der Veräußerer hat jedoch einen Erstattungsanspruch. Insofern ist ihm zu raten, die Kosten für die Verwalterzustimmung schnellstmöglich an den beglaubigenden Notar zu zahlen.

Auch bei preis­ge­bun­denem Wohn­raum ist für die Ver­tei­lung von Betriebs­kosten nach Wohn­fläche immer die tat­säch­liche und nicht die ver­ein­barte Woh­nungs­größe maß­geb­lich

Hin­ter­grund: Ver­mie­terin rechnet nach Wohn­fläche laut Miet­ver­trag ab

Die Ver­mie­terin und die Mieter einer preis­ge­bun­denen Wohnung in Wies­baden streiten über die Nach­zah­lung von Betriebs­kosten. Im 1979 abge­schlos­senen Miet­ver­trag ist eine Wohn­fläche von 120,05 Qua­drat­me­tern ver­ein­bart. Zu der im dritten Ober­ge­schoss gele­genen Wohnung gehört eine Man­sarde im fünften Ober­ge­schoss mit einer Decken­höhe von 1,90 Metern. Die Grund­fläche der Man­sarde ist im Über­ga­be­pro­to­koll mit 16,95 Qua­drat­me­tern ange­geben.

In der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2013 hat die Ver­mie­terin die im Miet­ver­trag genannte Wohn­fläche von 120,05 Qua­drat­me­tern ein­schlie­ß­lich der Grund­fläche der Man­sarde zugrun­de­ge­legt. Die Mieter meinen, die Man­sarde sei nicht anre­chenbar, so dass die Wohn­fläche nur mit 103,10 Qua­drat­me­tern zu bemessen sei.

Die tat­säch­liche Wohn­fläche ist maß­geb­lich

Die Man­sarde, die laut Miet­ver­trag zu Wohn­zwe­cken ver­mietet wurde, ist Teil der Wohn­fläche. Die Grund­fläche ist bei der Ermitt­lung der Wohn­fläche gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV (ebenso § 4 Nr. 2 WoFlV) aller­dings nur zur Hälfte anzu­rechnen, weil die lichte Höhe mit 1,90 Metern weniger als zwei Meter beträgt. Somit ergibt sich eine Wohn­fläche von ins­ge­samt 111,57 Qua­drat­me­tern, die der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zugrunde zu legen ist.

Die Flä­chen­ab­wei­chung zur im Miet­ver­trag ver­ein­barten Wohn­fläche bleibt nicht deshalb unbe­rück­sich­tigt, weil die Abwei­chung zur ver­trag­lich ver­ein­barten Wohn­fläche geringer als 10 Prozent ist. Wie der BGH unter Aufgabe seiner frü­heren Recht­spre­chung bereits zu § 556a Abs. 1 BGB für preis­freien Wohn­raum ent­schieden hat, ist bei der Abrech­nung von Betriebs­kosten nach Wohn­fläche die tat­säch­liche Wohn­fläche der betrof­fenen Wohnung sowie ihr Ver­hältnis zur tat­säch­li­chen Gesamt­wohn­fläche der Wirt­schafts­ein­heit maß­ge­bend. Das­selbe gilt für die Umlage der Betriebs­kosten einer preis­ge­bun­denen Wohnung nach der Wohn­fläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970.

Die Fläche der zu Wohn­zwe­cken ver­mie­teten Man­sarde bleibt auch nicht deshalb außer Betracht, weil weniger als die Hälfte ihrer Grund­fläche eine lichte Höhe von über 2,20 Metern auf­weist und deshalb nach der Hes­si­schen Bau­ord­nung nicht als Auf­ent­halts­raum gilt. Öffent­lich-recht­liche Nut­zungs­be­schrän­kungen ver­mie­teter Wohn­räume sind nämlich nicht zu berück­sich­tigen, wenn die Nutz­bar­keit der ver­mie­teten Räume mangels Ein­schrei­tens der zustän­digen Behörden tat­säch­lich nicht ein­ge­schränkt ist. Dies ent­spricht der stän­digen Recht­spre­chung des BGH zur Miet­min­de­rung und gilt glei­cher­maßen für die Abrech­nung der Betriebs­kosten. Die Anfor­de­rungen des Bau­ord­nungs­rechts sind von der miet­recht­li­chen Frage zu unter­scheiden, ob die Ver­trags­par­teien die betref­fenden Räume so in den Miet­ver­trag ein­be­zogen haben, dass sie diese als Wohn­raum ansehen und die Räume ent­spre­chend nutzbar sind.

(BGH, Urteil v. 16.1.2019, VIII ZR 173/17

Die Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplanes kann beschlossen werden, um Liquiditätslücken zu vermeiden

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan der WEG bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll. Eine generelle Regelung, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedarf hingegen der Vereinbarung.

Hintergrund: Wirtschaftsplan mit Fortgeltungsklausel

In einer Eigentümerversammlung im August 2014 genehmigten die Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss den Wirtschaftsplan 2015 und legten zugleich fest, dass dieser so lange Gültigkeit hat, bis über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen wird.

Ein Eigentümer hat nach Ablauf der Anfechtungsfrist Klage erhoben und begehrt die Feststellung, dass der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans wegen der Fortgeltungsklausel nichtig ist. Hilfsweise will er festgestellt wissen, dass der Beschluss zumindest insoweit nichtig ist, als der Wirtschaftsplan der WEG so lange gültig sein soll, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen ist.

Entscheidung: Fortgeltung des Wirtschaftsplans möglich

Der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans und dessen Gültigkeit bis Verabschiedung eines neuen Wirtschaftsplans ist nicht nichtig.

Den Eigentümern fehlt es für einen solchen Beschluss nicht an der erforderlichen Beschlusskompetenz. Zwar bedarf eine abstrakt-generelle Regelung mit dem Inhalt, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, einer Vereinbarung und kann nicht per Beschluss getroffen werden. Die Wohnungseigentümer besitzen aber die Kompetenz, zu beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll. Das folgt aus § 28 Abs. 5 WEG.

Ein beschlossener Wirtschaftsplan der WEG ist die Grundlage für die Vorschusspflicht der Wohnungseigentümer. Mit Ende des Wirtschaftsjahres, für das der Wirtschaftsplan aufgestellt und beschlossen wurde, endet die Vorschusspflicht der Wohnungseigentümer. Das hat zur Folge, dass eine Liquiditätslücke entsteht, wenn über den neuen Wirtschaftsplan erst im laufenden Folgejahr beschlossen wird, etwa weil sich die Beschlussfassung verzögert oder weil der neue Wirtschaftsplan erst mit der Abrechnung für das vergangene Jahr beschlossen werden soll. Es besteht daher ein praktisches Bedürfnis dafür, dass die Wohnungseigentümer die Fortgeltung des aktuellen Wirtschaftsplans beschließen können, um Liquiditätsengpässe zu vermeiden.

Dem steht auch § 28 Abs. 1 WEG nicht entgegen. Diese Vorschrift ordnet lediglich an, dass der Wirtschaftsplan jeweils für ein Kalenderjahr aufzustellen ist. Dem ist kein Verbot zu entnehmen, durch die Anordnung der Fortgeltung des Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan Vorsorge für eine stets ausreichende Liquiditätsgrundlage der Gemeinschaft zu treffen.

Fortgeltung des Wirtschaftsplans muss nicht befristet werden

Die Eigentümer müssen die Fortgeltung des Wirtschaftsplans auch nicht befristen, denn auch ein unbefristeter Fortgeltungsbeschluss entbindet den Verwalter nicht von der Pflicht, auch für das Folgejahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, über den die Wohnungseigentümer dann zu beschließen haben. Der Sinn einer Fortgeltungsklausel liegt darin, Finanzierungslücken bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans zu vermeiden, nicht aber im Verzicht auf einen solchen. Kommt der Verwalter seiner Pflicht, einen neuen Wirtschaftsplan aufzustellen, nicht nach, können die Eigentümer diesen Anspruch gerichtlich durchsetzen. Ein Fortgeltungsbeschluss steht dem nicht entgegen.

(BGH, Urteil v. 14.12.2018, V ZR 2/18)

Was war passiert?

In einer großen Wohnanlage mit weit über 100 Einheiten haben einzelne Wohnungseigentümer ihre Wohnungen dem einschlägigen Landesrecht entsprechend bereits mit Rauchwarnmeldern  ausgestattet. Mit dem angefochtenen Beschluss will die Mehrheit nunmehr eine einheitliche Ausstattung der Wohnungen durchsetzen; zeitgleich beschlossen wird auch eine Wartung der Geräte „aus einer Hand“, nämlich durch dieselbe Fachfirma. Im Rahmen der zum Bundesgerichtshof (BGH) geführten Revision tragen die Beschlussanfechtungskläger ergänzend vor, der von der Mehrheit einheitlich gewünschte einheitliche Schutz von Menschen wie Räumen in der Wohnanlage könne nur über vernetzte Melder bewerkstelligt werden.

Die Meinung des Gerichts:

Der BGH entscheidet einen schon länger in der Instanzgerichtsbarkeit und in der Rechtsliteratur ausgetragenen Streit, der sich je nach Blickwinkel mehrheitsgünstig oder minderheitenschützend auswirkt. Der V. Zivilsenat stützt die Ermessensausübung der Beschlussmehrheit zugunsten einer einheitlichen Ausstattung und Wartung durch eine Fachfirma, indem er das Bestehen von Beschlusskompetenz bejaht. Denn es gehe namentlich bei dem Lebensschutz um ein so hohes Rechtsgut, dass man insoweit nichts dem Zufall oder der Sorgfalt einzelner Wohnungseigentümer mit Blick auf das richtige Anbringen und die rechtzeitige Wartung der (wahrscheinlich dann von unterschiedlichen Herstellern stammenden) Melder zu überlassen brauche. Auch sprächen versicherungsrechtliche Aspekte für die Profi-Einheitslösung.

Ratschlag für den Verwalter:

Fachverwalter können ein Lied davon singen, wie aufwendig es in der Praxis ist, eine Bestandsanlage zunächst auszustatten und anschließend die laufende Wartung durchzuführen bzw. protokolliert zu bekommen. Je größer die Wohnanlage ist, desto höher wird im Zweifel die Zahl derer sein, die ihre Tür nicht öffnen bzw. sich als Mieter einfach taub stellen. Hier böte die Fernwartung immerhin gewisse strategische Vorteile. Im BGH-Fall war dieses Argument im Verfahren der Beschlussanfechtung aber zu spät aufgetaucht, als dass es nach dem maßgeblichen Verfahrensrecht noch hätte berücksichtigt werden können. Der Fachverwalter wird insofern ein zusätzliches Argument für eine einheitliche Ausstattung und die Vergabe der Wartung in eine Hand haben, als auf diese Weise die Zahl der notwendigen Wohnungszutritte erheblich abgesenkt werden kann. Deshalb erscheint es auf den ersten Blick, weil es um das hohe Gut Lebensschutz geht, auch nicht sachfremd, wenn eine mit nicht vernetzten Rauchwarnmeldern voll ausgestattete Wohnanlage mittels Umrüstbeschluss auf neueste Technik umgestellt wird. Derlei Beschlusskompetenz anzunehmen dient unmittelbar einer den technischen Möglichkeiten dienenden ordnungsgemäßen Komfortverwaltung zugunsten aller.

BGH, Urteil v. 07.12.2018, (V ZR 273/17)

Ver­walter muss keine E-Mail-Adressen her­aus­geben 

(LG Düs­sel­dorf, Urteil v. 4.10.2018, 25 S 22/18)

Ein Wohnungseigentümer kann vom WEG-Verwalter nicht verlangen, eine Liste mit den E-Mail-Adressen der anderen Eigentümer aus der Gemeinschaft herauszugeben.

Hintergrund: Eigentümer wollen Liste mit E-Mail-Adressen

Mehrere Wohnungseigentümer, darunter der Vor­sit­zende des Verwaltungsbeirats, verlangten vom Verwalter die Herausgabe einer aktuellen Eigentümerliste, die auch die E-Mail-Adressen der Eigentümer enthält. Einen Teil der Kommunikation mit den Eigentümern wickelt der Verwalter per E-Mail ab, teilweise auch mit offen einsehbarem Verteiler.

Nachdem der Verwalter seine Verpflichtung anerkannt hat, eine Eigentümerliste mit den Namen und Postanschriften der Wohnungseigentümer herauszugeben, steht noch im Streit, ob er auch die E-Mail-Adressen der Eigentümer mitteilen muss.

Ent­schei­dung: Ver­walter muss nur Namen und Anschriften mit­teilen

Der Ver­walter muss die E-Mail-Adressen der Woh­nungs­ei­gen­tümer nicht her­aus­geben.

Zwar muss der Ver­walter eine Eigen­tü­mer­liste führen und den ein­zelnen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auf deren Ver­langen hin die Namen aller Mit­ei­gen­tümer und deren ladungs­fä­hige Anschriften mit­teilen. Zur Pflicht, die Namen und ladungs­fä­higen Anschriften der Eigen­tümer mit­zu­teilen, gehört es aber nicht, auch die E-Mail-Adressen her­aus­zu­geben.

Das Recht des ein­zelnen Eigen­tü­mers, zu erfahren, wer der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sonst noch ange­hört, ergibt sich aus seiner Zuge­hö­rig­keit zur Gemein­schaft. Denn daraus folgt, dass er gemeinsam mit den übrigen Mit­glie­dern der Gemein­schaft mit der Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums betraut ist und daher wissen darf, um wen es sich dabei handelt. Zudem dient die Mit­tei­lungs­pflicht des Ver­wal­ters stets einem kon­kreten Zweck. So dient die Über­mitt­lung der Namen und Anschriften der Eigen­tümer etwa dazu, diesen im Prozess Schrift­stücke zustellen zu können oder zu einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung laden zu können.

Ein wei­ter­ge­hender Anspruch auch auf Mit­tei­lung der E-Mail-Adressen ergibt sich nicht daraus, dass es heut­zu­tage üblich ist, per E-Mail zu kom­mu­ni­zieren. Eine Kom­mu­ni­ka­tion der Woh­nungs­ei­gen­tümer unter­ein­ander per E-Mail mag kos­ten­günstig und prak­ti­kabel sein. Ein Anspruch auf Her­aus­gabe der E-Mail-Adressen lässt sich daraus aber nicht her­leiten, und zwar auch dann nicht, wenn der Ver­walter berech­tig­ter­weise und teil­weise mit offenen Ver­tei­lern per E-Mail mit den Eigen­tü­mern kom­mu­ni­ziert.

Außerdem gilt auch inner­halb einer WEG das Recht auf infor­ma­tio­nelle Selbst­be­stim­mung, das durch die DSGVO noch­mals gestärkt worden ist. Ein­zelne Eigen­tümer können hin­rei­chend gewich­tige und schüt­zens­werte Inter­essen haben, nicht von anderen Mit­ei­gen­tü­mern per E-Mail kon­tak­tiert zu werden.

Schlie­ß­lich ver­bleibt ein grund­le­gender Unter­schied zwi­schen dem Recht jedes Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zur Ein­sicht in die Ver­wal­tungs­un­ter­lagen, mit dessen Hilfe er sich auch Kenntnis über die E-Mail-Adressen anderer Woh­nungs­ei­gen­tümer ver­schaffen mag und die er in der Folge in eigener Ver­ant­wor­tung nutzen kann und einem Her­aus­ga­be­an­spruch gegen­über der Ver­wal­tung, die über­dies gehalten wäre, zur Ver­voll­stän­di­gung regel­mäßig weitere E-Mail-Adressen aktiv zu ermit­teln und sie an andere Woh­nungs­ei­gen­tümer her­aus­zu­geben.

Für Schadenersatzansprüche wegen der Ver­let­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums kann in Aus­nah­me­fällen statt einer gebo­renen nur eine geko­rene Aus­übungs­be­fugnis der WEG bestehen. Eine Ver­ge­mein­schaf­tung von Indi­vi­du­al­an­sprü­chen darf nicht allein dazu dienen, ein­zelne Woh­nungs­ei­gen­tümer an der Durch­set­zung ihrer Rechte zu hindern.

BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 328/17

Hin­ter­grund: WEG beschließt Ver­ge­mein­schaf­tung, aber klagt nicht selbst

Mehrere Woh­nungs­ei­gen­tümer ver­langen von einem anderen Mit­glied der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft den Rückbau von Dach­fens­tern. Der beklagte Eigen­tümer hatte im Bereich seines Son­der­ei­gen­tums eigen­mächtig fünf Dach­flä­chen­fenster ein­bauen lassen. Der Versuch, dies von den übrigen Eigen­tü­mern nach­träg­lich geneh­migen zu lassen, schlug fehl. Dar­aufhin erhoben mehrere Woh­nungs­ei­gen­tümer im Jahr 2015 Klage auf Besei­ti­gung der Dach­flä­chen­fenster und Wie­der­her­stel­lung des vor­he­rigen Zustands.

Im Juli 2017 wurde in einer Eigentümerversammlung fol­gender Beschluss gefasst:

"Die Gemein­schaft zieht die Gel­tend­ma­chung der wegen des Einbaus von fünf Dach­flä­chen­fens­tern bestehenden Rück­bau­an­sprüche der übrigen Eigen­tümer gegen ... an sich. Unbe­rührt bleibt die Gel­tend­ma­chung bestehender Schadenersatzansprüche durch die Gemein­schaft wegen des Einbaus der Fenster." 

Eine auf Rückbau gerich­tete Klage erhob die Gemein­schaft nach diesem Beschluss aller­dings nicht.

Dem BGH stellte sich im Zuge der Ent­schei­dung über die Klage der Eigen­tümer die Frage, ob die Gemein­schaft oder die ein­zelnen Woh­nungs­ei­gen­tümer zur Durch­set­zung der Rück­bau­an­sprüche berufen sind.

Ent­schei­dung: Gleich­lau­fende Aus­übung bei Anspruchs­kon­kur­renz

Wer zur Durch­set­zung der Rück­bau­an­sprüche befugt ist, hängt davon ab, ob der im Juli 2017 gefasste Ver­ge­mein­schaf­tungs­be­schluss wirksam ist. Wenn dies der Fall wäre, wäre die Durch­set­zung allein Sache der Gemein­schaft. Ansonsten wären nach wie vor die ein­zelnen Eigen­tümer pro­zess­füh­rungs­be­fugt.

Grund­satz: Unter­schied­liche Aus­übungs­be­fugnis für Scha­dens­er­satz und Besei­ti­gung

§ 10 Abs. 6 Satz 3 WEG unter­scheidet zwi­schen gemein­schafts­be­zo­genen Ansprü­chen der Woh­nungs­ei­gen­tümer, die von vorn­herein nur die Gemein­schaft ausüben kann (gebo­rene Aus­übungs­be­fugnis der Gemein­schaft) und Ansprü­chen der Eigen­tümer, die die Gemein­schaft nur dann ausüben kann, wenn sie dies zuvor per Beschluss an sich gezogen hat (geko­rene Aus­übungs­be­fugnis der Gemein­schaft). Diese Ver­ge­mein­schaf­tung eines Anspruchs schließt die indi­vi­du­elle Rechts­ver­fol­gung durch ein­zelne Woh­nungs­ei­gen­tümer aus.

Eine gebo­rene Aus­übungs­be­fugnis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG für Ansprüche aus dem Mit­ei­gentum an dem Grund­stück besteht dann, wenn diese auf Scha­dens­er­satz gerichtet sind. Dies beruht auf der Über­le­gung, dass es einer Wahl zwi­schen Natu­ral­res­ti­tu­tion und Geld­ersatz bedarf und die Ver­fol­gung von Zah­lungs­an­sprü­chen und die Ent­ge­gen­nahme von Zah­lungen sinn­vol­ler­weise gebün­delt erfolgen. Deshalb können Schadenersatzansprüche grund­sätz­lich nur durch die Gemein­schaft geltend gemacht werden. 

Für Besei­ti­gungs- oder Unter­las­sungs­an­sprüche wegen Stö­rungen des Gemein­schafts­ei­gen­tums gemäß § 1004 Abs. 1 BGB oder § 15 Abs. 3 WEG besteht hin­gegen nur eine geko­rene Aus­übungs­be­fugnis der Gemein­schaft. Da bau­liche Ver­än­de­rungen oder ein rechts­wid­riger Gebrauch des Gemein­schafts­ei­gen­tums häufig nicht alle Woh­nungs­ei­gen­tümer glei­cher­maßen betreffen und ein­zelnen Eigen­tü­mern die Rechts­ver­fol­gung nicht erschwert werden soll, ist es nicht erfor­der­lich und wün­schens­wert, von vorn­herein den Verband mit der Durch­set­zung solcher Ansprüche und dem damit ver­bun­denen Kos­ten­ri­siko zu belasten. Diese Ansprüche kann die Gemein­schaft daher nur durch­setzen, wenn sie sie durch Mehr­heits­be­schluss an sich gezogen hat.

Son­der­fall Anspruchs­kon­kur­renz

Treffen jedoch - wie hier - Scha­dens­er­satz­an­sprüche, die auf die Ver­let­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums gestützt werden, mit Besei­ti­gungs­an­sprü­chen der Woh­nungs­ei­gen­tümer aus dem Mit­ei­gentum am Grund­stück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB zusammen, besteht für die Schadenersatzansprüche aus­nahms­weise keine gebo­rene, sondern nur eine geko­rene Aus­übungs­be­fugnis der Gemein­schaft. Dann können ein­zelne Eigen­tümer auch Schadenersatzansprüche geltend machen, solange die Gemein­schaft diese nicht an sich gezogen hat.

In der Ver­gan­gen­heit hat der BGH in solchen Fällen der Anspruchs­kon­kur­renz eine gebo­rene Aus­übungs­be­fugnis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft für Scha­dens­er­satz­an­sprüche ange­nommen.

Diese Ansicht gibt er nun aus­drück­lich auf. Eine unter­schied­liche Behand­lung der kon­kur­rie­renden Ansprüche hätte zur Folge, dass ein­zelne Eigen­tümer wegen der Ver­let­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums Besei­ti­gung und Wie­der­her­stel­lung des vor­he­rigen Zustands ver­langen könnten und gleich­zeitig die Gemein­schaft Ersatz des Sub­stanz­scha­dens ver­langen könnte und hierbei die Wahl zwi­schen Natu­ral­res­ti­tu­tion und Geld­ersatz hätte. Betroffen ist aber der­selbe Streit­ge­gen­stand. Deshalb kann die Rechts­ver­fol­gung nur ent­weder gebün­delt durch den Verband oder durch die ein­zelnen Woh­nungs­ei­gen­tümer erfolgen.

Außerdem könnten ein­zelne Woh­nungs­ei­gen­tümer von sich aus keine voll­stän­dige Besei­ti­gung einer Beein­träch­ti­gung errei­chen, sondern nur eine Besei­ti­gung der Maß­nahme, aber keine Wie­der­her­stel­lung des ursprüng­li­chen Zustands. Sie wären dann darauf ange­wiesen, gege­be­nen­falls mit gericht­li­cher Hilfe, einen Mehr­heits­be­schluss über die Durch­set­zung des Anspruchs auf Wie­der­her­stel­lung durch die Gemein­schaft her­bei­zu­führen.

In wer­tender Betrach­tung muss die Pro­zess­füh­rungs­be­fugnis des ein­zelnen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers daher den Besei­ti­gungs­an­spruch ins­ge­samt umfassen, und zwar auch, soweit dieser die anschlie­ßende Wie­der­her­stel­lung des vor­he­rigen Zustands umfasst. Infol­ge­dessen besteht für die kon­kur­rie­renden Schadenersatzansprüche aus­nahms­weise nur eine geko­rene Aus­übungs­be­fugnis der Gemein­schaft. Im vor­lie­genden Fall kommt es daher darauf an, ob die Gemein­schaft die Rück­bau­an­sprüche wirksam an sich gezogen hat.

Ver­ge­mein­schaf­tung darf Rechts­ver­fol­gung nicht gezielt ver­hin­dern

Hier hat die Gemein­schaft zwar beschlossen, die Ansprüche auf Rückbau der Dach­flä­chen­fenster an sich zu ziehen, sodass eine allei­nige Zustän­dig­keit der Gemein­schaft begründet wäre. Der Ver­ge­mein­schaf­tungs­be­schluss könnte aller­dings rechts­miss­bräuch­lich und damit nichtig sein. Das kommt etwa dann in Betracht, wenn ein ein­zelner Woh­nungs­ei­gen­tümer seinen Indi­vi­du­al­an­spruch bereits gericht­lich geltend gemacht hat, eine Rechts­ver­fol­gung durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht beab­sich­tigt ist und die Beschluss­fas­sung allein dazu dienen soll, den lau­fenden Indi­vi­du­al­pro­zess zu beenden. Das wider­spräche dem Zweck der Ver­ge­mein­schaf­tung, die die Rechts­ver­fol­gung nicht ver­hin­dern, sondern die Mög­lich­keit zu einer gemein­schaft­li­chen Rechts­ver­fol­gung eröffnen soll.

Ob die Woh­nungs­ei­gen­tümer die Ver­ge­mein­schaf­tung hier gezielt ein­ge­setzt haben, um der bereits erho­benen Klage der ein­zelnen Woh­nungs­ei­gen­tümer den Boden zu ent­ziehen, muss nun das Land­ge­richt klären, an das der BGH die Sache zurück­ver­wiesen hat.

Für Schadenersatzansprüche wegen der Ver­let­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums kann in Aus­nah­me­fällen statt einer gebo­renen nur eine geko­rene Aus­übungs­be­fugnis der WEG bestehen. Eine Ver­ge­mein­schaf­tung von Indi­vi­du­al­an­sprü­chen darf nicht allein dazu dienen, ein­zelne Woh­nungs­ei­gen­tümer an der Durch­set­zung ihrer Rechte zu hindern.

BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16

Hintergrund

Sonderumlage wird nach Eigentumswechsel fällig

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von einem Wohnungseigentümer die Zahlung einer Sonderumlage. Der Eigentümer wurde am 31.10.2014 ins Grundbuch eingetragen. Bereits zuvor, am 28.8.2014, hatte die Gemeinschaft in einer Eigentümerversammlung beschlossen, bestimmte dringende Baumaßnahmen ausführen zu lassen und zur Finanzierung eine Sonderumlage von 60.000 Euro zu erheben. Am 11.12.2014 forderte der Verwalter beim beklagten Eigentümer dessen Anteil an der Sonderumlage von 2.400 Euro an. Der Eigentümer meint, nicht zur Zahlung verpflichtet zu sein, weil der Beschluss über die Sonderumlage vor seinem Eigentumserwerb gefasst worden ist.

Entscheidung

Erwerber haftet für Sonderumlage

Die Klage hat Erfolg. Der Eigentümer muss die Sonderumlage zahlen. Seiner Zahlungspflicht steht nicht im Wege, dass die Sonderumlage bereits beschlossen worden war, bevor er als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde.

Ein Wohnungseigentümer muss die Beitragsvorschüsse leisten, die während seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von wirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen oder Sonderumlagen fällig werden (sogenannte „Fälligkeitstheorie“). So haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) wurzeln, etwa auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluss, durch den die Nachforderungen begründet wurden, erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist. Für Verbindlichkeiten, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und fällig geworden sind, haftet der Erwerber hingegen nicht.

Der Erwerber schuldet auch Beitragsleistungen, die noch vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst für einen danach liegenden Zeitpunkt fällig gestellt wurden. Die Fälligkeitstheorie ist auch in diesem Fall anwendbar, denn eine Sonderumlage ist eine Ergänzung des Wirtschaftsplans, die als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung beschlossen werden kann, wenn der Wirtschaftsplan nicht auskömmlich ist. Dies rechtfertigt es, die Sonderumlage nicht anders zu behandeln als andere nach dem Wirtschaftsplan zu erbringende Vorschüsse.

Eine Sonderumlage ist auch nicht deshalb anders zu behandeln, weil sie als einmaliger Beitrag erhoben wird, während die Hausgelder normalerweise in monatlichen Raten gezahlt werden.

Auch dass der Erwerber an einem vor dem Eigentumswechsel gefassten Beschluss nicht mitwirken konnte, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Bindung des Sonderrechtsnachfolgers eines Wohnungseigentümers an Beschlüsse ist nicht die Ausnahme, sondern die in § 10 Abs. 4 WEG angeordnete Regel. Der Übergang der Beitragspflicht auf den Erwerber führt auch zu interessengerechten Ergebnissen, da regelmäßig dieser und nicht sein Rechtsvorgänger den Nutzen aus der mit der Sonderumlage finanzierten Baumaßnahme zieht. Dem Risiko des Erwerbers, dass eine Sonderumlage nach Abschluss des Kaufvertrags und vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst nach dem Eigentumswechsel fällig wird, kann durch entsprechende Regelungen im Kaufvertrag Rechnung getragen werden.

Sonderumlage ist erst auf Abruf fällig

Die Sonderumlage wurde hier nicht schon mit dem Beschluss über ihre Erhebung, sondern erst mit dem Abruf durch den Verwalter und somit nach dem Eigentumswechsel fällig. Da eine Sonderumlage ein Nachtrag zum Wirtschaftsplan ist, ist auf Sonderumlagen § 28 Abs. 2 WEG anwendbar. Nach dieser Vorschrift sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.

Es besteht kein Anlass, eine sofortige Fälligkeit der Sonderumlage mit Beschlussfassung anzunehmen. Es entspricht dem Interesse der Eigentümer, erst nach Abruf durch den Verwalter zu zahlen, im Regelfall auch dann, wenn es sich um eine dringende Maßnahme handelt. In aller Regel kann der Verwalter am besten beurteilen, wann das Geld benötigt wird.

Allerdings räumt § 28 Abs. 2 WEG dem Verwalter kein alleiniges Recht zur Bestimmung der Fälligkeit ein. Die Eigentümer können die Fälligkeit von Beitragsvorschüssen durch Beschluss abweichend regeln. Eine abweichende Regelung zur Fälligkeit haben die Eigentümer hier aber nicht beschlossen.

Dass die Sonderumlage zur Finanzierung einer dringenden Maßnahme dienen sollte, reicht nicht aus, deren sofortige Fälligkeit anzunehmen.

Jahresabrechnung muss keine Einzelergebnisse und Hausgeldrückstände auflisten
BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 189/16

Hintergrund

Verwalter liefert angekündigte Übersichten nicht!

In einer Eigentümerversammlung genehmigten die Wohnungseigentümer mit Stimmen-mehrheit die Jahresabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013.

Bei der Übersendung der Abrechnungen an die Eigentümer im Vorfeld der Versammlung wies der Verwalter auf die Anlagen „Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände“ hin. Tatsächlich lagen diese Anlagen aber nicht bei.

Bis zur Beschlussfassung lag die angekündigte Übersicht für das Jahr 2012 nicht, für das Jahr 2013 jedenfalls nicht fehlerfrei vor. Ein Wohnungseigentümer hat die Genehmigungs-beschlüsse deshalb angefochten.

Entscheidung

Pflichtinhalt der Jahresabrechnung ändert sich nicht. Die Genehmigung der Jahres-abrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung die „Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände“ nicht beziehungsweise in einer fehlerhaften Fassung vorlag. Eine solche Übersicht ist nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung, sondern eine freiwillige Leistung des Verwalters.

Keine Übersicht aller Abrechnungsergebnisse erforderlich

Eine Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen ist zwar zweckmäßig, aber nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung. Der Informationswert einer solchen Übersicht ist gering. Ein Wohnungseigentümer kann bereits aus seiner Einzelabrechnung erkennen, nach welchem Verteilungsschlüssel der Verwalter die Gesamtkosten verteilt hat. Er kann davon ausgehen, dass der Verteilungsschlüssel in den anderen Einzelabrechnungen konsequent angewendet wurde.

Zwar erstreckt sich die Genehmigung der Jahresabrechnung auch auf die fremden Einzelabrechnungen, das daraus resultierende Informationsinteresse wird aber durch den Anspruch auf Einsichtnahme in die Einzelabrechnungen hinreichend gewahrt.

Jahresabrechnung muss Beitragsrückstände nicht ausweisen

Auch Beitragsrückstände sind kein notwendiger Bestandteil einer Jahresabrechnung. Diese ist auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahres unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt.

Zwar kann sowohl die Einzel- als auch die Gesamtabrechnung den buchhalterischen Stand des Hausgeldkontos unter Einbeziehung der Rückstände aus den Vorjahren informatorisch aufzeigen. Ein solcher Nachweis von Buchhaltungskonten ist jedoch weder Bestandteil der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses; die daraus ersichtlichen Informationen können lediglich Indizien gegen die Schlüssigkeit der Abrechnung liefern.

Aufgabe der Jahresabrechnung ist es auch nicht aufzuzeigen, ob die im Abrechnungsjahr entstandenen Kosten durch die laufenden Hausgeldzahlungen gedeckt werden; ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses. Für eine laufende Kostendeckung sorgt vornehmlich der Wirtschaftsplan. In diesem müssen Hausgeldzahlungen festgelegt werden, die es der Verwaltung ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen.

Der Grundsatz, dass in der Jahresabrechnung die Entwicklung der Instandhaltungs-rücklage darzustellen ist, um den Wohnungseigentümern eine Prüfung der Abrechnung zu ermöglichen, ist nicht auf die Hausgeldrückstände zu übertragen. Weil die Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu führen ist, ist für den Wohnungseigentümer ohne weiteres erkennbar, ob die Hausgeldzahlungen die angefallenen Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums decken. Bei einer Differenz kann jeder Eigentümer beim Verwalter nachfragen, ob diese darauf beruht, dass die anderen Wohnungseigentümer ihre Beiträge nach Maßgabe des beschlossenen Wirtschaftsplans im Abrechnungsjahr nicht gezahlt haben.

Ankündigung freiwilliger Leistungen ändert Pflichtbestandteile nicht

Eine Übersicht aller Abrechnungsergebnisse und Beitragsrückstände war hier auch nicht deshalb ausnahmsweise notwendiger Bestandteil der Abrechnungen, weil der Verwalter solche Übersichten angekündigt, diese aber nicht beziehungsweise nicht fehlerfrei erstellt hat.

Dies sind und bleiben freiwillige Leistungen des Verwalters.

„Abwohnen“ der Kaution

Ein Mieter hat nicht das Recht, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution „abzuwohnen“.

Urteil AG München vom 05.04.2016, AZ.: 432 C 1707/16

Hintergrund

Das AG München hat entschieden, dass ein Mieter nicht das Recht hat, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution "abzuwohnen".

Die Klägerin vermietete als Eigentümerin eine Vier-Zimmer-Wohnung mit Vertrag vom 18.03.2014 an die beklagte Mieterin. Die Gesamtmiete betrug 2.337,50 Euro. Die Mieterin kündigte am 12.08.2015 zum 30.11.2015 die Wohnung und zahlte im Oktober und November 2015 keine Miete mehr. Die Mieterin ist der Auffassung, sie könne mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen die Mietforderungen aufrechnen. Die Vermieterin erhob Klage vor dem AG München.

Entscheidung

Das AG München hat die Mieterin zur Zahlung der rückständigen Mieten in Höhe von insgesamt 4.675 Euro verurteilt.

Nach Auffassung des Amtsgerichts handelt es sich um die Konstellation eines mietrechtlich unzulässigen sogenannten "Abwohnens der Kaution". Denn ein Mieter sei in aller Regel nicht berechtigt, noch vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen, um auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm seine Kaution zurückgezahlt worden. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete nach § 535 Abs. 2 BGB ende grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags und eine derart eigenmächtige Vorgehensweise eines Mieters hebele zu Lasten des Vermieters den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aus. Die Vorgehensweise der Mieterin verstoße gegen die Sicherungsabrede im Mietvertrag und sei treuwidrig. Andernfalls könne ein Mieter – zumal dann, wenn er den späteren Zugriff des Vermieters auf die Kaution befürchtet – grundsätzlich die Mietzahlungen schon vor Ablauf des Mietverhältnisses einstellen und sodann bei einer Geltendmachung der Mietrückstände durch den Vermieter stets gefahrlos mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Hierdurch wäre jedoch der Sicherungszweck der Mietkaution nach § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag ausgehebelt. Dies könne nicht hingenommen werden. Es bestehe daher gerade kein Recht des Mieters, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution dergestalt "abzuwohnen".

Das Urteil ist rechtskräftig.

Stellungnahme zur Hausgeldabrechnung in der jährlichen Steuererklärung

in Auftrag gegeben von:

Verband der Immobilienverwaltung Hessen e. v.

Dreiherrnsteinplatz 16

DE 63263 Neu-Isenburg

11.05.2016 – Ausführungen stammen von:

Reutlinger Steuerberater, Herr Alois Reutlinger

Das Einkommensteuerrecht unterscheidet nach sieben Einkunftsarten.

Nach § 2 Abs. 2 EStG sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durch den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu ermitteln. In § 8 des EStG wird festgelegt, was alles als Einnahmen zu behandeln ist. Wichtiger ist jedoch bei der aufgeworfenen Fragestellung, welche Werbungskosten gemäß § 9 EStG geltend gemacht werden können und in welchem Kalenderjahr diese zum Abzug zugelassen werden. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind. Werbungskosten sind auch Schuldzinsen, Steuern von Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungsbeiträge, soweit solche Ausgaben sich auf Gebäude beziehen, die dem Steuerpflichtigen zur Einnahmenerzielung dienen.

Der § 11 des EStG regelt, in welchem Veranlagungszeitraum (Kalenderjahr) Einnahmen und verausgabte Werbungskosten anzusetzen bzw. abzugsfähig sind. In § 11 Abs. 2 EStG ist geregelt, dass Ausgaben für das Kalenderjahr abzusetzen sind, in dem sie geleistet worden sind. Entscheidend ist also unter Anwendung dieser Vorschrift der Geldabfluss bei dem jeweiligen Wohnungseigentümer.

Es ergibt sich folgendes Beispiel:

Ansatz von Werbungskosten für eine fremd vermietete Eigentumswohnung im Kalenderjahr 2013 (es wird vorausgesetzt, dass die fälligen Hausgeldvorauszahlungen pünktlich entrichtet wurden).

Ansatz als Werbungskosten:

• Hausgeldvorauszahlungen Januar bis Dezember 2013
  (allerdings muss die Hausgeldvorauszahlung gekürzt werden um den Anteil, der für die Zuführung in die Instandhaltungsrücklage enthalten ist)
• Nachzahlung für die beschlossene und damit genehmigte Hausgeldjahresabrechnung 2012
  (allerdings ist auch hier die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage nicht abzugsfähig, lediglich eine etwaige Entnahme).
• Sollte sich aufgrund der Hausgeldabrechnung 2012 eine Erstattung ergeben, würde es sich dabei um eine Einnahme handeln, bei der allerdings auch wieder die Besonderheiten der Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen sind.
• Die Hausgeldjahresabrechnung für das Kalenderjahr 2013 findet keine Berücksichtigung in der Einkommensteuererklärung 2013, da im Kalenderjahr 2013 weder eine Fälligkeit noch ein genehmigter Jahresabschluss vorliegt und somit auch noch kein Geldabfluss erfolgen konnte.
• Auch der Bundesminister der Finanzen stellt in seiner Musterbescheinigung (Anlage 2 zum BMF-Schreiben vom 15.02.2010) klar, dass das Datum der Beschlussfassung der Jahresabrechnung für die Geltendmachung der haushaltsnahen Dienstleistungen maßgebend ist. Somit erfolgt auch hier eine analoge Anwendung.

Rechte und Pflichten des Sondernutzungsberechtigten

Ein Sondernutzungsrecht gibt dem Begünstigten umfangreiche Befugnisse. Es sind allerdings auch gewisse Grenzen zu beachten.

Der Sondernutzungsberechtigte kann den Bereich, der dem Sondernutzungsrecht unterliegt, allein und unter Ausschluss der übrigen Eigentümer nutzen. Die Nutzungsbefugnis ist aber nicht grenzenlos. Insbesondere darf der Sondernutzungsberechtigte an der Sondernutzungsfläche keine baulichen Veränderungen vornehmen, es sei denn, dies ist ihm ausdrücklich gestattet.

Er darf daher nicht

• auf einer Gartenfläche einen Geräteschuppen oder einen Zaun errichten

• auf einer Terrassenfläche einen Wintergarten bauen

• einen Dachboden zu Wohnzwecken umbauen.

Andererseits darf der Sondernutzungsberechtigte einer Gartenfläche diese gärtnerisch nach seinen Vorstellungen gestalten, sofern hiermit keine grundlegende Umgestaltung (z. B. Fällen von Bäumen) verbunden ist.

Sondernutzungsfläche bleibt Gemeinschaftseigentum

Unabhängig davon, wie weit das Sondernutzungsrecht reicht, bleibt die Sondernutzungsfläche Gemeinschaftseigentum. Als solches unterliegt sie weiterhin der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft. Das gilt insbesondere auch für die Instandhaltung und Instandsetzung.

Instandhaltung und Instandsetzung der Sondernutzungsfläche

Es gibt keinen Automatismus, dass ein Sondernutzungsberechtigter für die Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist und Kosten und Lasten allein tragen muss. Allerdings kann ein Sondernutzungsrecht auch so formuliert werden, dass der Berechtigte für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondernutzungsbereichs sorgen und die Kosten hierfür tragen muss. Im Regelfall wird dies ratsam sein.

Fehlt es an einer solchen Regelung, müssen sämtliche Eigentümer für Instandhaltung und Instandsetzung aufkommen. Das stößt häufig auf Unverständnis, weil viele Eigentümer nicht einsehen, warum sie für etwas zahlen sollen, das sie nicht nutzen können.

Überschreitung des Sondernutzungsrechts

Überschreitet ein Eigentümer ein ihm eingeräumtes Sondernutzungsrecht, können die anderen Eigentümer von ihm Unterlassung verlangen. Umgekehrt kann ein Sondernutzungsberechtigter von der WEG Unterlassung bzw. Entschädigung verlangen, wenn er in der Ausübung seines Sondernutzungsrechts behindert wird.

Mieter müssen Einbau von Rauchwarnmeldern in jedem Fall dulden

BGH Urteil vom 17.06.15, Az.: VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14

Mit Urteil vom 17.06.2015 hat der BGH über seine Pressemitteilung vom 17.06.15 über die Duldungspflicht des Mieters des Einbaus von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter grundsätzlich auch bei vorangegangener Selbstausstattung durch den Mieter entschieden.

Damit wurden zwei Urteile des Landgerichts Halle bestätigt, in denen es um die Frage ging, ob der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann zu dulden hat, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.

In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hätten.

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.

Darüber hinaus ergibt sich die Duldungspflicht der beklagten Mieter auch daraus, dass den Klägerinnen der Einbau von Rauchwarnmeldern durch eine gesetzliche Verpflichtung (§ 47 Abs. 4 BauO LSA) auferlegt ist und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die von ihnen nicht zu vertreten sind (§ 555b Nr. 6 BGB).

WEG kann Abschließen der Haustür nicht vorschreiben

Urteil LG Frankfurt/Main vom 12.5.2015, 2-13 S 127/12

Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Wohnungseigentümer in der Hausordnung zu verpflichten, die Hauseingangstür nachts abzuschließen. Dies jedenfalls dann, wenn sich die Tür dann von innen nicht ohne Schlüssel öffnen lässt.

Hintergrund

In einer Eigentümerversammlung fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, die Hausordnung folgendermaßen zu ändern:

„Im allgemeinen Interesse ist die Haustür in der Zeit von 22.00 Uhr abends bis 6.00 Uhr morgens verschlossen zu halten“.

Ein Wohnungseigentümer hat gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Die beschlossene Regelung, während der Nachtzeiten die Haustür verschlossen zu halten, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Das Abschließen der Hauseingangstür führt zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher. Bei abgeschlossener Haustür ist ein Verlassen des Gebäudes im Brandfall oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Dieses schränkt die Fluchtmöglichkeit erheblich ein. Gerade in Paniksituationen ist nicht sichergestellt, dass jeder Eigentümer und jeder Besucher der Wohnungseigentumsanlage bei der Flucht einen Haustürschlüssel griffbereit mit sich führt, so dass sich eine abgeschlossene Haustür bei einem Brand oder in einem sonstigen Notfall als tödliches Hindernis erweisen kann.

Dem Interesse, das Haus bei einem Notfall schnell verlassen zu können, steht zwar das Interesse der übrigen Wohnungseigent&uu